【失敗を回避】初心者おすすめ戸建投資のメリット・デメリット

※本記事はアフィリエイト広告を利用しています

「会社からのお給料以外の収入源が何かほしい…」

「不動産投資は安定的に家賃が入ってきて良いって聞くけど、始め方が分からない…」

「そもそも何億も借金するのが怖すぎるし、どんな物件を買えばいいのかも分からない…」

こんなお悩みを抱えていませんか?
本屋に行けば不動産投資といっても、マンション、中古アパート、ワンルーム、戸建て、築古再生…
いろいろな種類の本が置いてあります。
また、ネット上でも「新築ワンルームはやめとけ」「アパート投資が儲かる!」など色々な情報が溢れています。

私も本やブログ、先輩大家さんなどから色々な情報を集めていましたが、
結局何から始めたらよいか分からない…失敗が怖い… そんな悶々とする日々を過ごしていました。

そこで、この記事では実際に一棟目として戸建て物件を購入した私が、
初心者に戸建て投資がおすすめの理由について、解説します。

この記事を読んでいただくことで、下記3点が分かるようになります。

  • 不動産投資の種類にはどのようなものがあるか
  • 戸建て投資をおすすめする理由
  • 戸建て投資のメリット・デメリット

これから不動産投資を始めようと思っている人は、ぜひ参考にしてください。

失敗しないために!不動産投資の種類について

不動産投資の種類

不動産投資と一言で言っても、投資対象はいくつか種類があり、
購入する物件によっても期待できる利回りや流動性など様々な面で特徴が異なります。

そこでここでは、不動産物件の種類と特徴を4種類に分けて解説していきます。

以上が投資対象別のおおまかな特徴ですが、それぞれ何となくでもイメージを掴んでいただけたでしょうか…?
投資対象によって特徴が異なるので、それぞれの特徴を理解し、自分に合った投資手法を選ぶことが大切です。

新築と中古の違い

また、投資対象以外にも、新築か中古かという点は考えるべきポイントです。
新築は融資を受けやすく、客付けもしやすいという特徴がありますが、
中古と比べて家賃の下落リスクが大きく、初期費用も大きいため利回りが低くなることが一般的
です。

失敗したくない初心者に戸建て投資がおすすめな理由

1棟アパートやマンションは規模拡大のスピードは速いですが、投資金額も高くなるため、
基本的には銀行から融資を受けることになります。

この銀行から融資を受けられるというのが不動産投資の大きなメリットですが、
初心者にとって最初から数千万円の借金をして、アパートやマンションの購入をするのはハードルが高い
と思う方も多いのではないでしょうか?
また、昨今の融資状況では、不動産投資初心者にフルローンが出ることは少なく、
物件の1~3割程度の自己資金も必要になります。

私が最初に不動産会社を回っていた頃は、そもそも不動産初心者への一棟モノ融資は厳しいと言われ続け、
数千万円する区分マンションの購入をよく勧められていました。
(不動産会社が儲けたいだけだったのか、私の属性がイマイチだったのか…)

一棟モノと比べて、区分マンションは購入時に必要な自己資金が少なく手を出しやすいというメリットがあります。
しかし、建物管理費や修繕積立費など諸費用が高くつき、月々のキャッシュフローが出づらい(収益性の低い)物件も多い
のが実情です。

そこで、私が一棟目におすすめしたいのは中古戸建てです。

中古戸建投資のメリット・デメリット

中古戸建て投資のメリット

①人生が終わるほどの大けがをしない
②土地も含めて自己資産になる
③長く住んでくれることが多い
④リノベーションや修繕に制限がなく、自由度が高い
⑤共用部分の管理が不要
⑥税金的に有利

①人生が終わるほどの大けがをしない

中古の戸建ては安いものであれば、数百万円以下で購入できるため、
人によっては融資を受けずに低リスクで始められます。

不動産投資は銀行融資を受けて資産規模の拡大を加速できることが大きなメリットの一つです。
私自身も融資を受けることが合理的だと頭では分かっていながら、最初から数千万円の借金を抱えることに抵抗がありました。

銀行融資を受ける場合と比較して資産形成のスピードはやや遅くなりますが、
小さく始めることができ、感情と向き合いやすい中古戸建て投資は不動産初心者にはおすすめです。

②土地も含めて自己資産となる

区分マンション投資などと比較して、建物に加えて土地も自己資産となることも大きなメリットの一つです。

築古戸建投資の場合、物件価格に占める土地部分の割合が大きくなる傾向があります。
建物部分は時間の経過により資産価値が下落しますが、土地部分は経年劣化が起きないため資産価値が下がりにくいという特徴があります。
再建築不可などの場合を除けば、物件を売却する際に、場合によっては建物を解体して土地として販売することも可能です。

③長期間住んでくれることが多い

中古戸建てのターゲットはファミリー層です。
ファミリー層は独身よりも入居期間が長いという特徴があります。

単身世帯の平均居住期間は約3年なのに対して、ファミリー層の平均は約5年というデータもあります。
居住期間が長くなれば、当然ながら空室リスクが低くなります。
また、退去後に必要な原状回復の頻度も少なくなるため、運営コストの削減にもつながることが期待されます。

(公財)日本賃貸住宅管理協会 2022年度日管協短観

https://www.jpm.jp/marketdata/pdf/tankan26.pdf

④リノベーションや修繕に制限がなく、自由度が高い

戸建ての場合、所有者がリノベーションや修繕を自由にできます。
入居者がつきやすいようにリフォームを行うなど、工夫の余地がある点も魅力です。

自分の時間をどこまで投下するかバランスはありますが、DIYを行うことで、
費用を抑えられ、利回りを向上させることも可能です。

⑤共用部分の管理が不要

戸建物件にはマンションやアパートのように共用部分がありません。
共用スペースの維持管理費用や手間がかからないのはメリットの一つといえます。

基本的に庭や玄関などの手入れは居住者が行いますので、大家としては設備の故障や家賃回収、
クレームなどに対応することになります。

⑥税金的に有利

日本の戸建ては木造が多く、法定耐用年数(22年)を超えると、建物価値が計算上はなくなります。
そのため、建物にかかる固定資産税が安く抑えられ、手元にお金を残しやすいというメリットがあります。

また、中古戸建て投資は確定申告で、減価償却費を計上できます
木造の法定耐用年数は22年で、22年を過ぎると減価償却期間は4年となります。

たとえば物件額700万円とすると、単純計算で年間175万円(700万円 ÷ 4年)が減価償却費として計上できます。

不動産所得がマイナスの場合、サラリーマン給与と相殺することで、節税になる場合があります

中古戸建て投資のデメリット

①拡大スピードが遅い
②融資が出にくい
③リフォーム・修繕費用が高額になりがち

①拡大スピードが遅い

戸建てでも一棟モノを買うにしても、購入にかかる手間に大きな差はありません。

一棟モノの場合、複数世帯分のキャッシュフローが生まれるため、
戸建と比較して資産拡大のスピードは圧倒的に早くなります。

戸建てと一棟モノの比較(例)

戸建て(1棟)       :月10万円の家賃収入

一棟モノ(10室)    :月50万円の家賃収入(月5万円 × 10室 )

どちらが良い悪いというものではありませんが、
「戸建ては手間がかかるわりに儲からないな…」という印象を持つ人もいるかもしれません。

②融資が出にくい

中古戸建は木造が多く、投資対象となる価格帯の物件は耐用年数を過ぎた築年数の古い物件がほとんどです。
昨今の金融機関は耐用年数オーバーの物件には、融資を貸し渋る傾向にあります。

ノンバンクなど一部の金融機関では、耐用年数越えの物件にも融資が出るケースはありますが、
それでも初心者に好条件の融資が出る可能性は低いです。

中古戸建て投資では、現金買いをメインにコツコツと買い進めていくという戦略を考えておく必要があります。

リフォーム・修繕費用が高額になりがち

戸建ては区分マンションなどと比較して面積が広いため、退去後の原状回復やリフォーム費が高くなりがちです。
※実家の例を掲載(屋根や外壁塗装など)

投資である以上、かけたリフォーム費用が家賃に転嫁できるのか、
回収までどれくらいの期間がかかるのか
を考慮して判断する必要があります。

どこを施工してどこを見送るかという投資判断とリフォームに関する適切な相場観を持つことが重要になります。

まとめ

今回は不動産投資初心者におすすめの手法として、中古戸建て投資について解説しました。
中古戸建て投資には以下のようなメリット・デメリットがあります。

①人生が終わるほどの大けがをしない
②土地も含めて自己資産になる
③長く住んでくれることが多い
④リノベーションや修繕に制限がなく、自由度が高い
⑤共用部分の管理が不要
⑥税金的に有利

①拡大スピードが遅い
②融資が出にくい
③リフォーム・修繕費用が高額になりがち

不動産投資は銀行融資の活用により、資産拡大のペースを加速することが出来ます。

しかし、その分失敗したときのリスクも大きくなり、人生が終わるほどの致命傷を負う可能性もあります。
リスク許容度は人それぞれ異なりますが、一度の失敗で大怪我をする方法はおすすめしません。

私としては、まず戸建て投資から小さく始めて、一通りの経験を積んだ後に
アパートやマンションなどの一棟モノに取り組んで規模を拡大する。
時間は少しかかりますが、このようなステップを踏むことが良いのではないかと考えています。

もちろん最終的には個人の判断になりますが、今回の内容が皆さんの不動産投資の第一歩を考える際の参考になりますと幸いです。
最後までご覧いただき、ありがとうございました🐻

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